◆囁かれ始めた欠陥　タワマンは雨漏りしやすい？

マンションの欠陥というものは、なかなか表に出てこない。
「あのマンションは欠陥建築だ」という噂が広がると、売却するときに買いたたかれる。
だから、分譲マンションで欠陥や不具合が見つかると、管理組合側はなるべく穏便に、
元の売主（デベロッパー）と交渉して、補修工事をさせようとする。

ところが、売主企業も施工会社も、そういった弱みを知っているから、
ウニャウニャと言い逃れに終始するケースが多い。

それで購入者が怒りだすと、子会社である管理会社にこう言わせる。
「あまり騒ぎすぎると、噂が広がって資産価値が落ちますよ」

少し前、建物の杭が支持基盤に達していないことが判明し、
全面建て替えとなったマンションがあったが、ああいうケースは例外中の例外。
たいていの欠陥は管理組合側の泣き寝入りとなる。

最近、業界関係者の間で囁かれ始めたのが、タワーマンションの雨漏り。
現代の建築技術の粋を集めて造られているはずのタワマンで、
なぜ雨漏りといった初歩的な問題が起こるのか。

第一に考えられるのは、タワマンの外壁に多用されているＡＬＣパネルの継ぎ目から雨水が浸入するケースだ。
ＡＬＣというのは、高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリートのことで、工場で大量生産される。
重量が鉄筋コンクリートの約４分の１なので、荷重負担を軽くしたいタワマンにはうってつけの建材なのだ。

施工現場では、工場から運ばれてきたＡＬＣパネルを外壁面にはめ込んでいく。
だから、タワマンの施工は壁にコンクリートを流し込む通常の板状型よりも早く進む。

ＡＬＣパネルの継ぎ目には弾性目地材の充填（じゅうてん）でコーキングし、雨水の浸入を防ぐ
ところが、タワマンは地震や風でよく揺れる。すると継ぎ目の劣化が早くなる。
さらに、高層階は風が強いので雨が横殴りに打ってくる。雨水が浸入しやすいのだ。

あるいは、タワマンでは外観デザインを優先するためにサッシ面が外壁と同一面になっているケースが多い。
サッシと壁面の継ぎ目も、おなじ理由から劣化して雨水が浸入しやすくなる。

雨漏りは、基本的に共用部である外壁から起こるので、補修は管理組合の費用で行うことになる。
外壁は「主要構造部分」であるので築１０年以内なら売主の責任で補修することになっている。

タワーではない普通のマンションなら、築１０年以内に雨漏りすると、
鉄筋コンクリート部分の施工に問題があるので、欠陥建築に近い。

ところが、タワマンの場合は、施工がキッチリとなされていても、
地震の強さや頻度によって雨漏りが起こりやすいと考えられる。
また、４０階以上といった高さになると、日々風で微妙に揺れている。

タワマンが劇的に増えたのはここ２０年ほど。
今後、築２０年や３０年の物件も増えてくるが、見えていない問題も多そうだ。

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ZAKZAK　2016.12.17
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